壹丨First
从2016年12月份，万科以总价109亿摘得海淀永丰两宗100%自持地块之后，评论君就一直关注着项目的动向。
直到前几天，售楼处终于对外开放，评论君自然要去探盘。没错，今天要测评的项目就是最近大火的，万科翡翠书院。
因为项目是纯租赁型的产品，性质特殊，对普通客户而言，资产逻辑是失效的，换句话说就是，房价涨不涨跟租户个人没关系。
你需要关注的是，居住的舒适感和便利程度，以及租金的合理性。
所以，本次测评也就稍作调整，从产品开始谈起。
贰丨Second
我查了一下，翡翠书院两宗地块，均执行70/90的政策，地块整体容积率在1.66到1.9之间，这个容积率指标做出低密感并不难。
从沙盘的排布来看，妥妥的低密，但抱歉的是，案场管理非常严格，评论君未能拍到沙盘的照片。
印象中，西侧地块的楼栋，在3层到8层之间，东北方向上有几栋超过10层的小高层，不过地块之间并不连通，也就不会互相影响。
首期面市的，是西侧地块的1号楼、2号楼、3号楼和6号楼，有90㎡平层和180㎡上叠两种户型。
两个户型都做了样板间，这次以上叠为主，谈几点样板间感受：
1、上叠户型是一梯一户，电梯到入户门之间，有3㎡的空间，样板间做了玄关功能的展示，衣帽、鞋子、包包、钥匙都有去处，很贴心。
不知道是不是因为项目讲解员的态度太恳切，还没进门呢，一股万科想做好项目的「用力」感，就已经扑面而来。
2、入户右拐，首层南向7.2米面宽，规划成餐厅和客厅，这在评论君看来属于惯常操作，相较而言，半敞开的厨房更能赢得高分。
厨房目测有13㎡，「U」型布局，靠近餐厅的部分做了西餐岛台化的处理，外侧是玻璃推拉门，这样厨房就成了中西厨并用的复合空间。
做油烟大的中餐，就把推拉门关紧，玻璃材质也并不阻挡和餐客厅的交流，评论君在处理食材时，就总喜欢找家人聊天。
因为一个人做饭实在太无聊了。
3、上叠户型是三居半的设计，一层北向有一间卧室，二层南向两间卧房，主卧除去衣帽间和卫生间后，目测有17㎡+，非常宽敞。
次卧尺度会小一些，户型图算出的面积段，分布在11㎡到15㎡之间，二层北侧房间带坡屋顶，展示区做了儿童活动区。
评论君问了一下，坡屋顶的最高处有2.9米，展示区中的实际感受是，如果家里人多，用做卧室也是没有问题的。
不过，从示范区现场小朋友们的表现来看，他们显然更喜欢当下的设计。
4、翡翠书院带装修交付，风格更偏商务酒店风，简洁但有质感。除此之外，功能感十分强大，智能家居系统、衣服杀菌处理机等等都有配备。
实际上，从翡翠系落地北京，无论是翡翠四季、翡翠公园，还是翡翠长安，评论君都有探盘，到翡翠书院这里，它更像一个集大成者。
展示区的感受就是，万科把自己拿得出手的装备，都给了翡翠书院，用项目的话讲就是，翡翠书院已经更新到2.0版本。
这点在看过北京所有的翡翠系项目之后，评论君还是很敢点评的。
叁丨Third
万科翡翠书院已经开始征集意向租户，90㎡户型租金在1.5万/月到1.8万/月，180㎡上叠户型租金，在3万/月到4万/月之间。
在预租期之内，需要客户缴纳10年期的意向押金和租金，项目方会针对这部分租户，给出一个优惠的价格方案。
租期单次最长年限是10年，或者也可以选择其他年限的方案，但这部分的细则，还在研讨中。
到底值不值呢？评论君有几个观点，跟大家商榷。
1、评论君以成本模型进行测算，假设翡翠书院是个纯销售型的项目，当年万科花费109亿拿地，综合楼板价在3.7万/㎡以上。
翡翠书院的产品，是3到8层的平层与上叠组合，为了方便计算，评论君将主体建筑成本统一为3500元/㎡，这是8层以上洋房的标准。
项目带装修交付，从展示区呈现出的效果来看，不会低于3000元/㎡。
表格中楼面价、计容建面、主体建筑、安装工程、内装工程都为变量，会随着项目不同而调整；
按照政府规定的5.34万/㎡的限价销售，即便所有成本以最低水平测算，项目的净利率，也不过3.3%。
何况，租赁与销售的逻辑不同，需要后期运营成本更高，项目方透露出的消息是，以目前的价格定位，翡翠书院的资金回报率，不到2%。
单就翡翠书院项目来说，万科拿到的溢价，并不高。
2、项目的位置，在海淀北清路与永澄北路交汇处北边，如果不堵车的话，西二旗20分钟就能到，上地30分钟就能到，作为后花园，距离是很合格的。
周边配套目前稍有欠缺，但项目建成后，翡翠书院自带1.4万平的商业，足以满足生活需要。
项目所处的永丰产业园基地本身也在发展，区域潜力，评论君并不担心，同区域的天阅西山，平层毛坯单价已经卖到8万/㎡。
3、就产品而言，评论君上文做了详细的描述，如果不自持不限价，翡翠书院卖到2000万，甚至更贵都是有可能的。
所以翡翠书院的租金对标，应该是类似万科如园或者西山壹号院，这种总价和品质相当的产品。
评论君查了下，在链家网上，万科如园目前只有一套287㎡的四居平层在租，月租金在2.8万/月。
距离翡翠书院仅仅7公里，西山壹号院是2011年建成的板楼，204㎡的平层三居，月租金则在3万/月到3.2万/月之间。
肆丨Forth
这么一对比，翡翠书院也没有贵到哪里去，项目被推上风口的原因，不外乎有这么几个：
1、谁让你是第一个入市的全自持项目，谁叫你是万科，明星企业做明星项目，总是备受关注，而多数人在评判事情时，往往只看到表象。
就如评论君上文提到的，对标同品质的产品，翡翠书院的租金并没有贵到哪里去，但很多人只是看到租金数字，背后的合理性和逻辑，就与之无关了。
2、大多数人的消费观念，对持有和租赁的感受，是不一样的，我们受的教育或者教训告诉我们，花钱消费是可耻的。
所以买房是投资行为，贵点没有问题，但是花钱租房是消费行为，能省就要省，这种观念遇到高房租，不激动都难。
3、实际上，翡翠书院的目标客群，对项目租金的意见，并不如网络上传递的那般鼎沸与不可接受。
探盘时，评论君在展示区遇到一家四口三代人，看着像男主人的一位先生，在逛完展示区后，讲了句「租金三万还可以，要是四万就有点高了」。
你看看，气人不气人。
平心而论，如果你觉得一次付180万或者360万，当做十年租金，很不值得，那只能说明，你并不是翡翠书院的目标客户。
而不是这个项目的错。
最后，再来一波翡翠书院的高清大图，值不值，到项目看过之后，会得出更确切的答案。
